Insight






1. 사건개요



의뢰인은 2019년 1월 2일~ 2021년 1월 1일까지 서울에 있는 주택에 2년간 전세계약을 맺고 거주하고 있었습니다.

전세 계약이 만료되어가는 2020년 11월 의뢰인은 집주인(피고)에게 전세보증금을 돌려줄 것을 요구했습니다.
하지만 개인의 경제적 사정을 호소하며 전세금 반환을 3개월 후로 미뤘죠.

​의뢰인도 난감한 상황이었지만 집주인의 상황을 배려하여 4월에 보증금을 받기로 합의했습니다.
하지만 그 사이 의뢰인이 거주하던 집은 임대인 아들의 명의로 명의가 변경되었고 아들 역시 무슨 일인지 의뢰인에게 전세보증금을 반환하지 않았습니다.

​이에 의뢰인은 내용증명을 보내고 법무법인 빛의 조력으로 임차권등기명령 신청, 임차보증금 반환 청구소송을 진행하였습니다.




2. 법무법인 빛의 조력



법무법인 빛은 의뢰인과 꼼꼼한 상담을 진행하며 면밀한 조력을 진행했습니다.
먼저 전입신고, 확정일자, 주민등록 여부를 확인해 임차권등기명령을 신청했고 임차보증금 반환청구소송도 진행했습니다.




3. 사건의 결과



그 결과,
원고(의뢰인) 모두 승소, 소송비용 피고 부담 이라는 판결을 받을 수 있었습니다.




4. 계약 종료 다음 날 ‘이것’부터 신청하세요!



바로 임차권등기신청입니다.
전세 계약 후 전입신고 및 확정일자를 받았다면 ▲대항력과 ▲우선변제권이 생깁니다.

대항력은 세입자가 보증금을 받을 권리가 있고 계약이 끝날 때까지 살 수 있음을 주장할 수 있는 권리고
우선변제권은 주택임대차보허법상 임차인이 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 권리입니다.

즉, 임차인이 확정일자를 받았다면 주택이 경매, 공매로 넘어갔을 때 발생하는 수익에서
다른 권리자보다 먼저 배당 받을 수 있는 것이죠.

하지만 세입자가 보증금을 돌려받지 않은 상태에서 다른 곳으로 전입 신고하면
기존 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 상실합니다.
이럴 때에는 임차권등기를 통해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

‘사정이 있어 이사는 나가지만 이 집은 내가 보증금을 받을 권리가 있는 집’ 이라고 표기해 두는 것이죠.

단 임차권등기를 신청할 때 주의해야 할 것이 있는데요.
계약 종료일 이전에 신청하는 경우 보정명령이 떨어지므로 반드시 계약 종료일 이후에 신청해야 합니다.




5. 집주인이 바뀐 경우 새 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있을까?



오늘 소개해 드린 사례에서 계약 기간 내에 집 명의가 집주인에서 집주인의 아들로 바뀌었는데요.
주택임대차보호법에 의하면 “주택의 양수인은 기존 집주인 지위를 승계한 것으로 본다”고 명시하기 때문에 새 집주인에게 전세금 반환 요청을 할 수 있습니다.

물론 이를 위해서는 우선 대항력이 있어야 해요.
다만 주의해야 할 점은 집이 경매로 넘어가게 된 경우 임차인의 대항력 날짜가
다른 채권자보다 우선해야만 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.


만약 전세계약을 연장한다면 새 집주인이 보증금을 올려달라 요구할 수 있는데요. 이때는 계약서를 다시 작성해야 합니다.
그러나 증액 계약 전에 등기부등본을 반드시 열람해 근저당권 설정이 되어 있지는 않은지, 다른 근저당권 순위는 없는지 확인해 보셔야 합니다.


빌라나 오피스텔이라면 전세보증보험에 가입하시고 집주인이 바뀐 경우 보험사에 고지하시는 것이 안전하다는 사실도 꼭 기억하시길 바랍니다.




6. 전세 사기 막으려면? 계약 전 꼭 체크해 보세요



지금 이 글을 보시는 분들 중에는 보증금을 반환 받지 못해 난처한 경우가 많으실 텐데요.
다음 전세 계약을 하실 때에도 역시 혹시라도 발생할지 모르는 사기 피해를 막으려면
최대한 계약 전에 확인할 수 있는 정보는 전부 면밀하게 확인해 보셔야 합니다.
아래 사항을 읽어 보시고 반드시 거듭 체크해 보시길 당부드립니다.

✔ 등기부등본 확인은 필수! 등기부를 확인해서 집주인이 실제 그 집을 소유하고 있는지 체크합니다.
✔ 계약 체결 전에는 물론 잔금 지급 전, 그리고 입주 바로 전까지 명의가 변경되지 않았는지 계속 확인해야 합니다.
✔ 집주인과 직접 만나서 계약할 수 없는 경우, 통화를 해서라도 계약 내용에 대해 꼭 확인하는 것이 좋습니다.
✔ 계약 체결 뒤 전입신고 후 확정일자를 받아서 보증금 보호 장치를 마련해 둡니다.