1. 사건개요

저희 의뢰인은 피고(집주인)의 서울의 한 주택에 2년 전세로 계약하여 거주하셨습니다.
2년 거주 후 동일한 전세보증금으로 1년 전세계약 연장을 체결하고 거주하셨고 전세계약 만기가 도래하여 만기일 2달 전에 전세금 반환을 요청했죠.
하지만 집주인은 저희 의뢰인의 연락에 답변을 하지 않은 채 잠적해버렸습니다. 집주인의 연락이 두절되자 당황하신 의뢰인께서는 법무법인 빛을 찾아주셨습니다.

​우선 부동산 사건은 행정절차로 인해 일정기간이 소요되기에, 우리 민사/부동산전담팀에서 최대한 신속히 사건을 처리할 수 있도록 도와드렸습니다.

2. 법무법인 빛의 조력

저희 의뢰인께서는 이사를 가야 하는 상황이었기에 대항력 유지를 위한 임차권등기명령을 신청하고 전세보증금 반환을 위한 조치를 체계적으로 진행했습니다.
아래는 타임라인에 따라 법무법인 빛에서 진행한 절차를 정리해본 내용입니다.

1️⃣ 계약서, 전입신고 및 확정일자, 주민등록 여부 확인 후 법원에 임차권 등기명령 신청
2️⃣ 전세보증금 반환 요청 내용증명 발송 후 임차보증금 반환 청구소송 진행
3️⃣ 집주인의 보증금 반환 능력 확인 위해 채무자 재산명시 신청 진행
(그 과정에서 ‘사건 부동산 인근 아파트 단지에 여러 채 아파트 소유’ 사실 발견)
4️⃣ 임차보증금반환 청구 소송 전체 승소 판결을 받았으나 집주인이 보증금반환 진행 안함
5️⃣ 채무불이행자명부등재 및 임차권 등기신청 진행 후 강제집행(경매) 절차로 채무자(집주인)를 압박하여 전세보증금 전액 반환

임대차보증금 반환 소송의 경우 승소 판결문이 있어도 집주인이 전세보증금 반환 능력이 없다면 실제로 전세금을 돌려받기 어려워 강제집행(경매) 절차를 진행해야 하는 경우가 많습니다.
때문에 임대차보증금반환 소송을 진행하면서 동시에 집주인에게 전세보증금 반환 능력이 있는지, 집주인 세금 체납 여부 등을 확인하여 현실적인 전략을 구상했습니다.

3. 사건의 결과

위 사례의 집주인은 해당 아파트를 여러 세대 소유하여 임대사업을 진행하던 경우였기에
채무불이행자명부등재로 인한 불이익에 대한 압박이 매우 컸던 것으로 생각됩니다.

우여곡절이 많았지만 결과적으로 저희 의뢰인께서는 피 같은 전세보증금을 전액 반환받을 수 있었습니다.

4. 채무불이행자명부등재로 인한 불이익

금전 지급을 목적으로 하는 집행권원(승소 판결)을 받았음에도 채무를 일정 기간 내에 갚지 않았을 때 채무자의 인적사항을 일정한 양식으로 등재하고 법원에 비치하는 것을 말합니다.
불성실한 채무자의 인적사항을 공개하면서 명예와 신용 훼손 등의 불이익을 주고, 채무 이행에 노력을 할 수 있도록 하는 목적의 제도입니다.

1️⃣ 경제활동 불가(신용불량자 낙인, 대출 및 신용카드 정지 혹은 발급 거절)
2️⃣ 직장생활의 어려움(월급, 퇴직금 압류, 통장거래 제한)
3️⃣ 일반인도 등재 사실 열람 가능(개인 간 금전거래, 금융사 금전거래 제한 발생)

5. 집주인세금 체납 사실 열람을 꼭 해야 하는 이유

월세는 전세에 비해 보증금이 적기 때문에 반환이 쉬운 편이고,

경매를 당했다고 해도 소액임차인 변제금을 최우선으로 보호해주기에 후순위라고 해도 일부 보증금을 지킬 수 있습니다.

그러나 전세의 경우에는 다릅니다. 전세가와 매매가격이 크게 차이 나지 않는 경우에는 보증금 단위가 크기에 전세보증금 반환에 문제가 발생할 수 있어요.

일반적으로 전세계약이 만료되면 집주인들은 다음 세입자를 구하게 되고 그 돈으로 이전 임차인에게 보증금을 돌려주게 됩니다.

하지만 전세보증금 반환 문제는 요즈음과 같이 금리는 올라가고 집값이 하락할 때 발생합니다.

2년 전에 전세로 들어갈 때는 보증금이 5억이었는데, 지금은 4억으로 떨어진 상황이라면 집주인이 새로운 세입자를 구하더라도 1억의 보증금을 돌려줘야 합니다. ​

이때 집주인이 1억의 반환 능력이 없다면, 임차인은 임대차보증금반환소송을 청구할 수 있고, 승소하게 되면 집을 강제경매 신청으로 처분해 보증금을 반환하는 절차가 진행될 수 있습니다.

만약 집주인이 세금체납사실이 있다면 보증금 전체를 돌려받기 어려울 수 있어요. 집이 경매에 넘어가면 시세보다 저렴한 금액에 매도되고, 매도된 후 가장 먼저 변제되는 금액이 세금이기 때문입니다.

그래서 정부에서 전세사기 피해를 줄이기 위해 임대차 계약 전부터 임대차 개시일 사이 임대인의 세금체납 사실을 자유롭게 열람할 수 있도록 정책을 내 놓은 것입니다.

더불어 정부는 경매절차 진행 시 체납세금 우선 변제 규정을 변경하여

임차인의 전입일자, 확정일자보다 늦게 발생한 세금체납은 임차보증금을 우선 변제한 뒤

순차적으로 변제하는 것으로 변경할 방침입니다.

아래는 전세사기 대응 솔루션에 대해 자세히 소개한 칼럼입니다. 꼭 참고하셔서 도움이 되셨으면 합니다.